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              為什么買房貸款,我建議你選擇等額本金?

              2018-04-10 19:21:50


              最近幾年,院長的朋友買房的越來越多。


              一方面,是因為前兩年房價不斷上漲,不少小伙伴擔心如果再不上車,就永遠買不起自己所在城市的房了。另一方面,也是因為三十而立,結婚的結婚,生子的生子,購房自住的剛需越來越急迫,一咬牙一跺腳,就買了。


              幾乎每個人貸款買房的時候,都會遇到一個問題:我是選擇等額本息,還是選擇等額本金呢?


              1、什么叫等額本息和等額本金


              首先,我們要搞清兩個概念:什么叫等額本息和等額本金?


              對房貸有所了解的童鞋可能都知道,房貸的還款方式其實有兩種:一種是等額本息還款,一種是等額本金還款。


              那么等額本息和等額本金有什么區別呢?


              簡單來講,等額本息就是貸款人每個月的還款額都一樣,每個月的還款金額里,前期還的利息多,本金少;后期則反過來,還的利息少,本金多。


              等額本金則是一種【前緊后松】的還款法。每個月的還款金額里,固定還一定數目的本金。因為本金在不斷減少,所以利息也在逐漸減少。隨著利息的減少,每月的還款額也在不斷降低。


              院長舉個栗子,大家就理解這兩種還款方式的區別了。


              前陣子,院長有位朋友在惠州買了套120平米的房,總價125萬左右,大約貸了87.5萬。


              辦房貸的時候,他聽從銷售的建議,選了【等額本息】的還款方式。每個月固定還5726.39元。這個還款額度在他的承受范圍之內,因此就選了。


              那假如選擇等額本金呢?第一個月要還的金額為7218.75元,此后每個月少還14.89元,直至20年后還完。


              這樣看來,等額本金前期的還款壓力真是大多了呢。比如第一個月,7218.75-5726.39=2086.36(元)。等額本金的還款方式足足比等額本息的還款方式多還2086.36元。


              兩千多元,對普通的工薪家庭來說不是一個可以忽視的小數字。每個月多支出兩千多元,對一般家庭來說,很可能造成生活質量的大幅度下滑。


              那么,既然等額本息的還款壓力小一些,為什么院長還說,對很多人而言,貸款買房的最好選擇是等額本金呢?


              2、為什么選擇等額本金


              如果我們從還款壓力方面考慮的話,等額本息確實是個不錯的選擇。前期壓力小,而且每個月還款金額固定,對那些記性不太好,會因為少打利息而造成貸款逾期的人群來說,優點也是不少的。而且,大部分銀行給你貸款的時候,也的確都是默認推薦等額本息還款的。


              這不是說銀行藏著什么貓膩,事實上,無論“等額本息”和“等額本金”,其實并沒有優劣之分。


              但是正像我們前文所說,等額本息還款方式下,每個月的還款金額里,前期還的利息多,相應地,還的本金少。


              這就會導致一個驚人的結果……


              在上面那個例子里,8年后,其實他的貸款本金才還了25.2萬左右,而利息卻已經還了約29.7萬。


              也就是說,在相當長的日子里,他每個月的還款,其實很大一部分是在還銀行的貸款利息,而本金卻還的還沒有利息多。


              如果選擇等額本金的還款方式呢?8年中,他的本金已經還了35萬,利息還了約27.5萬。這樣一對比,我們就可以很明顯地發現,選擇等額本金的還款方式,還的本金比等額本息的多了很多。


              兩種還款方式這種細微的差別,在你想要提前還貸的時候,體現得特別明顯。


              比如上面的這位朋友,他買房主要就是為了投資,因此一旦房子出售,就會提前還清貸款。而更多的人,因為貸款的壓力,也不愿長期背負二三十年的貸款生活,而會選擇提前還貸(當然這種行為是否妥當,我們以后的文章中再討論。如果感興趣,可以在小贏學院公眾號回復提前還貸四個字,告訴你真相)。


              那么當我們要提前還貸的時候,會出現一種什么樣的情況呢?


              就是在等額本息的還款方式下,我們會發現,我們還有大量的本金還沒有還。


              因為前期還貸,主要還利息去了,現在想提前結清貸款,卻發現利息已經被銀行收走了,剩下要還的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每個月的月供,大部分都給銀行打工了。


              而等額本金的還款方式的話,因為每個月固定在還一定數目的本金,還的越久,本金就剩的越少,提前還貸的話,相應要還的貸款就少了很多了。


              3、等額本金還的利息比等額本息少


              所以,如果你在買房的時候就有打算未來提前還貸(事實上很多人覺得二三十年的房貸太長,或者想要買二套房,都會提前還貸),而且條件允許的話(這里的條件允許是指你能承受一開始的較高的月供),等額本金其實是比等額本息更值得選擇的還款方式。


              而且,由于等額本金前期還的本金比較多,選擇等額本金的還款方式,總的還款利息也比等額本息的利息少。如果你的貸款額度大,有時因為兩種還款方式的不同,利息還會相差數十萬。


              為什么等額本金和等額本息的利息,會差別這么大呢?


              從上面院長講述的兩種還款方式的還款原理中我們應該知道,之所以等額本息的最終利息高,等額本金利息低,是因為我們每個月占用銀行的本金不同造成的。


              等額本息,每個月的還款金額里,前期還的利息多,而還的本金少。還的本金少,自然說明你占用銀行貸款更多、時間更長,自然利息就要高一些了。并不是銀行設計要多賺你的利息。


              而等額本金則恰恰相反,你每個月還給銀行的本金多了,整體利息自然就少了。


              所以,如果你的經濟能力還不錯,一方面自己在未來二三十年中可能提前還貸,另一方面也不想付太多利息給銀行,那么當然最好就是在辦理房貸時選擇【等額本金】的還款方式了。


              希望本文對你有幫助!有疑問可在小贏學院公眾號一起交流。


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